埼玉県住宅供給公社

相談事例集

契約不適合責任

契約不適合責任

契約不適合責任とは何ですか?
令和 2 年 4 月 1 日に施行された改正民法では、これまでの「(隠れた)瑕疵」という文言から「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない(契約不適合責任)」という文言に改められました。
改正前の民法では住宅の売買に関する「隠れた瑕疵」としては、例えば土壌の汚染、建物の白アリ被害や雨漏りといったことが該当しますが、こうした事象が存在した場合、売主は瑕疵担保責任を負う、つまり買主の損害を賠償することや場合によっては売買契約が解除される、というものでした。
改正民法では、上記の損害賠償のほか、一般原則に基づく契約解除以外に、履行の追完や代金の減額請求が定められました。ただし、売主に故意・過失がなければ免責されることになりました。

履行の追完請求

新築建売住宅を購入しました。システムキッチンに備付けの食器洗浄乾燥機が故障していることに引渡を受けてから気が付きました。
売主である住宅販売事業者に対し、食器洗浄乾燥機の修補か交換を請求することができます。

代金の減額請求

賃貸マンションに居住しています。給湯器が故障したので、貸主にその旨連絡したのですが、1 週間経過しても、貸主からは修理の連絡がありません。夏場の事なので、近くの入浴施設を利用しています。
給湯器が故障してから実際に修繕・交換が完了するまでの期間から、免責期間として考えられる期間(通常の発注から修繕・交換に要する期間)を差し引いた日数に応じて計算された金額相当分を家賃から減額するよう貸主に請求することができます。また、その間は入浴できなかったので、入浴施設を利用したことによる金額も請求することができるでしょう。

権利行使の期間

損害賠償請求などの権利を行使することができる期間は、どう変わったのですか。
改正前の民法では、瑕疵を知ってから1年以内に損害賠償請求などの権利行使が必要でしたが、改正後は、不適合を知ってから 1 年以内にその旨を売主に通知(売主が対応を検討できる程度の不適合の種類や範囲を知らせるもの)すればよくなりました。