管理規約の変更について

いまある管理規約では実情に合わないことが発生しているので、管理規約の一部変更について、教えてください。

法令に違反しない内容であれば、管理規約を変更することは可能です。
マンションの管理と使用についてはマンション管理規約で定めており、変更案は理事会が作成し、総会で決議します。規約を変更することで、一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼす場合、その区分所有者の承諾が必要です。また、賃借人の利害に関する変更の場合は、賃借人は、総会に出席して意見を述べることができます。

バルコニーの使用について

バルコニーに物置を置いている居住者に対して注意したほうがよいか、教えてください。

バルコニーは共用部分であり、安全性や美観の点から、管理規約や使用細則に基づいて、物置の撤去を求める必要があります。火災等が発生した場合に避難路を塞ぐことになり大変危険です。また、バルコニーに物を置くと雨水の排水を妨げることになります。管理組合名で、口頭や文書等による注意が必要です。

漏水事故の対処について

漏水事故が発生した場合の対処の方法について、教えてください。

漏水事故の主な原因は、入居者の不注意等により起こる場合と経年劣化で起こる場合があります。 居住者の不注意等で起こるケースとして、洗濯機の給水・排水ホースが外れたため、階下へ水が漏れたり、トイレに異物を流した場合やバルコニーの排水口の詰まり等が考えられます。 経年劣化による原因としては、給排水管の接続部分の緩みやパッキンの老朽化、屋上防水の劣化、外壁目地（シーリング材）の劣化、外壁のモルタル・タイル等のひび割れ等が考えられます。 共用部分については、管理組合として定期点検や計画的な修繕を行ない、専有部分に関しては、各居住者で注意する必要があり、共用部分は管理組合で、専有部分は入居者で損害保険を付保すると良いでしょう。

管理組合費等の滞納

管理組合費等を滞納している人に対しての督促方法について、教えてください。

未納の組合員の第一次督促として、電話又は文書による督促をし、第二次督促として、訪問又は督促状の送付、第三次督促として、管理組合の名義で内容証明等による督促を行います。その後、裁判所への支払督促の申し立てや弁護士等への相談･依頼を行います。

地震対策について

マンションの地震対策について、教えてください。

地震への備えとして、普段より建物の内外をチェックし、危険箇所を発見し、早めに補修することが大切です。 管理組合が備えて置くものとして、工具類やスコップ・バール等が考えられますが、いざという時にすぐ役立つよう、チェックして置くことが必要です。 組合員・居住者の名簿、緊急時の連絡先名簿の把握や避難の方法、避難場所の確保なども決めておく必要があります。

管理会社の変更について

現在の管理会社に不満なので、管理会社の変更について教えて下さい。

管理費用の多寡やサービス内容の面で折り合わない場合、管理会社を変更するのも選択肢の一つです。管理会社との契約を解除するには契約書の解除の項目を確認しつつ、管理費の安さだけにとらわれず、委託する業務内容や入居者のニーズも考えてメリットとデメリットを十分に考慮したうえで行うことが大切です。

住人の騒音問題

近隣の部屋からの騒音問題の対応について教えて下さい。

隣家の楽器演奏や階上の足音など生活騒音のトラブルはマンションで起こり易く深刻化しやすいものです。当事者同士で解決できない場合、理事を交えて両者の話を聞き妥協点を提案します。騒音の大きさや時間が常識外であれば、区分所有法の有害行為や共同の利益に反する行為になるので騒音測定器での客観的データを示して改善を提案する方法もあります。

管理組合総会について

総会に出席する人が少ないので増やす為の方法を教えて下さい。

管理組合としては、組合員が管理組合運営に関心を持ち総会での多くの組合員の出席で活発な意見交換が行なわれ、また白紙委任ではなく議決権行使が行なわれるよう工夫が必要です。例えば、多くの組合員が出席できるような適当な場所・時間の設定、開催日時の早期の決定、理事会議事録の配布・広報誌の発行等住民と管理組合との意思疎通を深める機会を工夫することなどがあります。

大規模修繕工事の専門家への依頼

大規模修繕工事を外部の専門家に依頼するのに、どのように依頼すれば良いですか、教えて下さい。

工事の依頼は、施工者とは別の専門家に修繕設計・工事監督等を依頼する「設計監理方式」と、修繕設計・工事の施工・監理を同じ組織に依頼する「責任施工方式」があります。設計監理方式は施工者とは独立した第三者による工事内容のチェックが期待でき、責任施工方式は1つの組織に工事全体を依頼できるので管理組合の労力は少なくて済みます。それぞれ一長一短があり、実情に合わせて選択して下さい。

組合員名簿等の個人情報の取扱いについて

組合員名簿等の個人情報の取扱いにどのような対応が必要ですか。教えて下さい。

平成29年5月に個人情報保護法が改正され、これまでマンション管理組合には適用されなかったところ、個人情報の数の枠が撤廃され5千件以下でも適用されることになりました。組合員名簿は管理費徴収、総会招集通知の送付、災害時の安否確認時などに必要なため作成、保管、閲覧等が標準管理規約で義務付けられています。データの漏洩、滅失、毀損の防止や安全管理に必要な措置を講じなければなりません。