登記等

建物や土地の登記が、手続きをしなかったため、死亡した祖父のままになっています。どのように手続きをしたらいいでしょうか。

遺言がなければ、相続人間で相続財産について誰が、何を、どれだけ取得するのかを決める必要があります。これを遺産分割協議といいます。登記手続に関しては、被相続人である祖父と相続人の関係を説明する「相続関係説明図」に、祖父の生まれてから死ぬまでの戸籍の除籍及び改製原戸籍謄本、次に遺言書又は遺産分割協議が整っていれば当該協議書に記名された相続人全員の戸籍謄本、住民票や印鑑証明書等の関係書類を添付して相続登記を行います。ただし、簡易裁判所に財産放棄の申述をしている場合はその受理証明書も必要となります。法務局、又は弁護士や司法書士に相談してみることをお勧めします。

土地、建物の権利証を紛失してしまいました。もし売却するとなると不都合は、あるのでしょうか？

地番、地目、家屋番号や所有者の住所氏名などが記載された書面に登記済証と朱印されたものを権利証といいますが、現在はこれに代わり登記識別情報の形で、登記権利者に交付されます。権利証を紛失しても、本人確認の手続（登記官からの通知）を経ることにより、所有権移転の手続きをとることができます。最寄の法務局(登記所)か司法書士に相談されてはいかかですか。

所有する住宅を売却しますが、仲介業者から土地の測量をするよう言われています。しかし、隣地所有者が塀を立てるときに境界杭を抜いてしまい、以来トラブルになっています。

隣地所有者が塀を立てる前の状態がどういうものだったのか、という事実確認をしてみましょう。
塀の施工業者が塀を立てるときに境界杭を抜いてしまい、その後、本来の位置と違う場所に入れてしまった事例もあります。
公図や地積測量図ではどうなっているのか、また、境界標（杭）は設けられていたのかどうか、といったことを確認してみてください。
その上で、法務局、弁護士か境界相談センターに相談してみることです。また、登記官による筆界特定制度を使うのも方法のひとつですが、最終的には裁判ということも考えられます。

自分の土地に借入れをして新しい家に建て替えをしました。登記の流れを教えてください。

新築した時の登記の流れにつきまして、古い建物の登記がある場合は、まず①「建物滅失登記」を行います。次に②「建物表題登記」、③「所有権保存登記」、④「抵当権設定登記」を行うことになります。
なお、登記手続きに関しては、各種の書類を用意する必要があり、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼されることをお勧めいたします。
①【建物滅失登記】
新築された建物の敷地に、解体した従前の建物が登記上あれば、まず「建物滅失登記」が必要になります。
もし先に「建物表題登記」を申請した場合、一旦、新築建物の「建物表題登記」を取り下げてから「建物滅失登記」の申請が必要になります。
また、他の建物の登記が残っているかどうかについては、法務局の窓口に行かれて、「登記事項要約書」を取られて確認します。その建物が登記されていない場合は「建物滅失登記」をする必要はありません。

②【建物表題登記】
建物を新築した時には、不動産登記法で工事完了後、1ヶ月以内に、新築した建物の所有者は「建物表題登記」を申請しなければなりません。
なお、もし、申請を怠れば、不動産登記法に罰則が定められていますので注意しましょう。

③【所有権保存登記】
所有者を確定するための登記で、所有権が誰のものか主張するためのものです。住宅ローンを組まれる場合などの④抵当権設定登記の前提となるものです。つまり、「この土地と建物は自分のものだから、これを担保に融資してください」ということです。また、当該住宅を譲渡する場合にも登記されていることが必要になります。

④【抵当権設定登記】
当該土地や建物を担保に住宅ローン等の借入れを行う時に設定する登記です。抵当権とは、債務者が住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合に、所定の手続きのうえ、その土地と建物を競売に掛けてお金を回収することのできる権利のことです。借入れたお金を返し終わって、住宅ローンが終了すれば、抵当権設定登記を消す、つまり抵当権抹消登記をすることになります。

30年前に住宅供給公社の分譲住宅を購入しました。売却しようとしたところ買戻し特約がついているので売買できないと仲介業者から言われました。すでに特約期間は満了しているので登記を抹消したいのですが、どのようにしたらいいですか。

不動産登記法改正に伴い、令和 5 年 4 月以降、契約の日から 10 年を経過している買戻特約登記の抹消は、所有者（登記権利者）が単独で法務局に申請できるようになりました。
これにより、住宅供給公社（買戻権者）へのご連絡は不要となります。
お手続き等の詳細は物件所在地の管轄法務局または司法書士等へご確認ください。
不動産登記法の改正…第 69 条の 2（買戻特約に関する登記の抹消）令和 5 年 4 月 1 日施行

隣地所有者が土地を売却するので確定測量に立ち会って欲しいと言われております。 ①そもそも確定測量って何ですか？ ②またどうしても立ち会わなければいけないでしょうか？

①確定測量とは、隣接地の所有者の立ち会いの下、土地家屋調査士や測量士などの専門家によっておこなわれる土地の境界を確定させる測量の事です。
境界の位置について、全員が同意したら、境界図面を添付した境界確定の書類（土地境界確認書又は筆界確認書）に署名・捺印を行います。
書類は、当事者分作成し、各自が１通づつ保管します。
確定測量により境界位置を明確にすることができ、将来の境界紛争を防止できるという点や相手方の測量費用で境界を確定できるというメリットもあります。土地などの不動産の売却の際に確定測量は、必ずしも必要ではありませんが、確定測量をしていない土地は、売却しづらくなりますし、隣接地との境界が不明確・曖昧なままで引き渡してしまうと、後々でトラブルになる可能性があります。
（土地の面積が１坪違っただけで、土地の売却の際に何十万円も違ってくることもあります。）
そのため、事前に土地の境界をすべて確定しておく方が安心です。
②法律上は立ち会いに応じる義務はありませんが、前述のとおり立ち会った方がメリットは大きいです。もし立ち会いを拒否すると、隣地所有者からすれば境界の確定ができなくなり、土地の売却が進まず、売却額の値下げを迫られたり、場合によっては訴訟を起こされることも考えられます。また、もしご自身が将来売却等で境界を確定したい場合に、過去のいきさつにより隣地所有者の協力を得られないことも想定されます。
どうしても立ち合いができない事情がある場合は代理人の方の出席でも構いません。その場合でも最終的には土地所有者ご本人が合意の意思表示をする事になります。