契約時

賃貸住宅の契約を行うにあたって、重要事項説明があると聞きました。重要事項説明とは何ですか。

不動産会社は契約前に必ず重要事項説明書を発行し、借主（契約者）に説明を行う義務があります。
宅建業法上、借主（契約者）に宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示の上、説明することが義務付けられています。
重要事項説明書を発行しなかったり、それを使った説明をしなかったり、宅地建物取引士以外が説明をしたりした場合は契約が無効となります。
【重要事項説明書に記入されている主な内容】
物件の表示(物件の所在・構造・面積等)
登記記録に記載された事項(所有者の氏名・住所、抵当権等の有無等)
設備の整備状況(台所、浴室、便所その他の設備等)
土砂災害警戒区域等の内か否か、水害ハザードマップの有無
石綿使用調査の内容及び耐震診断の内容
契約の期間及び契約の更新に関する事項
利用の制限に関する事項(使用目的、使用規則等)
契約の解除、損害賠償の予定に関する事項(契約の解除予告期間等)
契約の終了時における金銭の精算に関する事項(敷金等の精算)
管理の委託先及び管理形態
その他電気・ガス・水道・排水施設の整備状況、法令の制限等

インターネットでに格安で条件に合った不動産物件があったので、問い合わせたところ「その物件はもう売れてしまった。別の物件はどうか？」と全く違う物件を熱心に勧めてきました。これは、おとり広告ではないでしょうか。

景品表示法第5条第3号の規定に基づく告示である「不動産のおとり広告に関する表示」(昭和55年公正取引委員会告示第14号)は、自己の供給する不動産の取引に顧客を誘引する手段として行う次のような表示を不当表示として規定しています。
(1)取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産についての表示(例…実在しない住所・地番を掲載した物件)
(2)取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない不動産についての表示(例…売約済みの物件)
(3)取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産についての表示(例…希望者に他の物件を勧めるなど当該物件の取引に応じない場合)
事業者が、「不動産のおとり広告に関する表示」に規定されている不当表示を行っていると認められた場合は、消費者庁長官は当該事業者に対し、措置命令などの措置を行うことになります。(消費者庁HPより抜粋)

不動産会社で戸建ての賃貸住宅の申し込みをしました。その際、駐車場の舗装工事をしてもらえないかと要望を伝えたところ、舗装工事をしてもらえることになり工事が完了しました。その後、申込者の都合によりキャンセルの申し出をしたところ、不動産会社から駐車場舗装工事代金の請求書が届きました。賃貸借契約前であるが、請求代金は支払わなければならないでしょうか。

契約前の一方当事者の都合による御破算の場合には、相手に対する「契約締結上の過失責任」が生じます。条文上の明文はないが、長年裁判例で認められ、今度の民法改正でも立法化は見送られたが、通説です。つまり契約成立を予期して、準備行為に入り、多額の出費をしていた時は、契約予定相手に賠償請求できるという考え方です。
その一方で宅建試験にも出ているが「損益相殺」と言う考えも認められており、損害の一方で現に利益も得ていたときは、その分を差し引いて賠償すればよいというものです。請求書の内訳で利益を差し引いた額を支払う旨主張してみてはいかがでしょうか。

賃貸物件の広告を見て部屋の表示が７．３畳で気にいり内覧しました。ところが実測すると６．８畳くらいでした。これは、虚偽の広告ではないでしょうか。

賃貸物件の広告における畳数の表示は、実際の広さと異なる場合があります。不動産広告では、「畳」表記の基準が明確に定められていないため、計算方法によって差異が生じることがあります。例えば、壁芯面積（壁の中心から測る）と内法面積（壁の内側から測る）では数値が異なります。また、畳のサイズ自体も地域によって異なるため、関東と関西で「1畳」の広さが違うこともあります。

しかし、実際よりも広く誤認される恐れのある表示は、不動産の表示に関する公正競争規約に抵触する可能性があります。広告の面積表示が実測と大きく異なる場合、まずは不動産会社に確認し、説明を求めるのが良いでしょう。もし納得できない場合は、消費生活センターや不動産公正取引協議会に相談することも選択肢の一つです。

不動産仲介会社の仲介により賃貸借契約を締結した場合、仲介手数料を支払う義務はあるか。

賃貸借契約が成立した場合には、貸主・借主の双方あるいは一方から、不動産仲介会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

■解説
(1)意義
「仲介手数料」とは、不動産仲介会社を通して物件の賃貸借契約を締結した場合に、契約を仲介した不動産仲介会社に支払う手数料（報酬）のことです。

(2)支払義務
不動産の賃貸借の仲介では、賃貸借契約が成立したときに不動産仲介会社の仲介手数料の請求権が発生するので（いわゆる「成功報酬」。一般媒介契約約款８条、商法550条参照）、賃貸借契約が成立した場合には、契約当事者（貸主・借主双方）は仲介手数料を支払う必要があります。

(3)金額の妥当性
仲介手数料の額については、宅地建物取引業法（以下、「宅建業法」という）46条１項を受けた国土交通大臣の告示が上限を定めています。
居住用建物の賃貸借契約の媒介の場合、不動産仲介会社は貸主・借主の双方からそれぞれ賃料の0.55ヶ月分以内の報酬を受けることができます。ただし、依頼者の承諾がある場合には、貸主・借主のいずれか一方から賃料の1.1ヶ月分以内を受領することができます（この場合も仲介手数料の合計額は賃料の1.1ヶ月分を超えることができません）。
例えば、貸主・借主双方が折半して0.55ヶ月分ずつ負担することもありますし、貸主・借主が合意すれば、借主が賃料の１ヶ月分、貸主が賃料の0.1ヶ月分の仲介手数料を支払うことも可能です。