近隣問題

自宅の隣にビルが建てられることになり、工事が始まって騒音や振動が激しく、家の壁に亀裂が出来てしまいました。どうしたらよいでしょうか。: 工事が始まってから亀裂ができたと苦情を言っても、「前から亀裂があったのではないか」と言い返されるおそれがあって手遅れになります。計画が分かったら、すぐに相手にお願いをして、着工前の家屋調査をしてもらってください。工事中や工事後に亀裂が発生したら、工事後の家屋調査の結果と比較することによって、工事による亀裂であることが立証されますので、修繕をしてもらいやすくなります。
賃貸マンションの1階に住んでいますが、上の階の子供が早朝から騒ぎだし、ゆっくりくつろぐ事が出来ません。注意しても「子供のことなので・・」と聞き入れてもらえず困っています。どうしたらよいでしょうか。: 騒音に関する問題は、音に対する感じ方は人によって違いがあり、その判断が困難であるため難しい問題です。原則的には、各住民が、他人に迷惑をかけないような住まい方（早朝は特に静かにしてもらうことや、床に厚手の敷物やカーペットを敷く等防音に努めることなど）をすることが解決策となります。まずは管理会社や大家さんと相談し、協力を求めてみてください。生活ルールを守らず、著しく騒音の害を及ぼしている場合は、簡易裁判所における調停や訴訟により損害賠償請求を訴えるということも考えられます。
自宅と隣地との間に現在、塀がありません。塀を設置するには、どのような方法がありますか。: 境界を確認し、それぞれが塀を建てるか、共通の塀にするのかを決めましょう。共通塀の設置には、隣地所有者との協議が必要です。塀の種類、費用負担、高さ、材質などについてよく話合いましょう。塀の設置や維持管理費用については折半が原則です。（民法226条）なお、この規定は、双方に建物がある場合の規定です。片方でも駐車場や資材置き場として使用されている場合は適用されません。
隣地に生えている樹木の枝が伸びてきて、私の住宅との境界線を越えています。車庫にとめてある自動車に傷がつきそうなので困っています。: これまでは、自分で根は切れても枝を切ることはできませんでした。
民法第233条第1項
「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。」
同条第2項
「隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。」
隣地所有者に対して枝を切るように請求することができますが、しかし、自ら枝を切ることはできませんし、また、勝手に枝を切れば器物損壊罪に問われます。強制的に枝を切らせ、あるいは切るには、訴訟を行って勝訴判決を得てから強制執行手続をとる、という流れでした。
しかし、令和5年4月１日に施行された民法第233条第3項として、次の条文が書き加えられました。
民法第233条第３項
「第1項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取
ることができる。
一　竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
二　竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき。
三　急迫の事情があるとき。」この第3項の規定によって、催告（できれば書面によることが望ましい）しましたが相当の期間内（概ね2週間とされているようです。）に枝が切除されない場合には裁判を起こすことなく枝を切除してよい、というように改正されています。ただし、切除の方法や対応などによっては、権利の濫用になる場合があります。
なお、切除に要した費用は、隣地所有者に請求することができます。
所有する土地に住宅を建設しようと考えています。この土地は、複数の他人が所有している私道だけに接しています。なお、道路にはすでに前記私道の共有者が敷設した水道管がありますので、この管に接続しようと思いますが、どうしたらいいですか。: 令和5年4月1日に施行された民法では、必要な範囲内で、他人の所有する土地に（上・下）水道管やガス管などの生活に不可欠な設備を設置することや他人の所有する前記設備を使用することができる、とされました。
ただし、こうした権利を行使する上では、他人が所有する土地や設備について、その損害が最も少ないものを選ぶ必要があります。
そして、隣地所有者（使用者）に、あらかじめ隣地使用の目的・日時・場所・方法を書面によって通知し、相手方が準備するために必要な合理的期間（2週間程度）が経過してから使用することになりますし、また使用する土地や設備に関する償金や維持管理費用などを負担することになります。民法第213条の2
１　土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付(以下この項及び次条第1項において「継続的給付」という。)を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。
２　前項の場合には、設備の設置又は使用の場所及び方法は、他の土地又は他人が所有する設備(次項において「他の土地等」という。)のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
３第1項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければならない。
４　第1項の規定による権利を有する者は、同項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用するために当該他の土地又は当該他人が所有する設備がある土地を使用することができる。この場合においては、第209条第1項ただし書及び第2項から第4項までの規定を準用する。
５　第1項の規定により他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害(前項において準用する第209条第4項に規定する損害を除く。)に対して償金を支払わなければならない。ただし、1年ごとにその償金を支払うことができる。
６　第1項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その設備の使用を開始するために生じた損害に対して償金を支払わなければならない。
７　第1項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。
家（建屋付土地）を売却して、買主が建物を解体し新しく家を建てようと地盤調査したところ、地中からコンクリートガラ等の埋設物が出てきました。売買契約にガラの費用負担についてどこにも記載されていません。誰が撤去費用負担をすべきでしょうか。: 地中埋設物といっても土地の地下に埋まっているもの全般を指しますので、土壌汚染に絡むものもあれば、いわゆる以前の建物の基礎部分、コンクリート片・屋根瓦等の廃材というガラ、浄化槽・井戸、大きな石（転石）等もあります。ここではガラ等の埋設物について説明します。ガラ等の地中埋設物には、土地の利用に支障がないものも存在し、特に撤去を要しない場合もあります。しかし、地中埋設物が埋まっているために新しく建物を建設する際に、基礎の障害になったり、地盤が軟弱になる等の悪影響を及ぼすこともあり得ます。かかる場合は売主に対して法的な責任を追及することが考えられます。地中埋設物については、契約で決めた目的物の種類・品質・数量などが引き渡した内容と適合しない場合には、「契約不適合責任」（民法第５６１条）として以下の追及を売主に対してすることができます。但し知った時から1年以内に売主への通知が必要です（民法５６６条）。
①履行の追完請求（民法５６２条）…売主側で埋設物を撤去工事を実施したうえで引き渡すよう求める請求です。
②代金減額請求（代金の減額請求）…相当の期間を定めて履行の追完を催告し、その期間内に売主が履行の追完をしない場合には、契約不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます。例えば地中埋設物がある場合とない場合で比べた価値の低減分の土地売買の減額を請求することです。
③損害賠償請求（民法５６４条・４１５条１項）…契約不適合により、買主が被った損害の賠償を請求できます。埋設物を買主側で負担した場合の、撤去費用等がその対象となります。
④解除（民法５６４条・同５４１条）…①の相当期間を定めた催告に対して買主が応じない場合又は売買対象物は契約の目的に合っていない場合、買主は売主に対して契約を解除できます。例えば地中埋設物のために結局建物を建てられなかった場合、買主は契約を解除してなかったことにするような場合です。
隣地所有者は自宅外壁の補修工事を施工業者に請け負わせていますが、業者が組んだ足場が私の土地の一部にかかることになるので、その使用の承諾をしました。ところが足場が倒れてきて、私の住宅の外壁を損傷させました。誰に対して、この被害を請求したらいいですか。: 隣地所有者が発注した業者が外壁補修工事をしている際に、相談者の住宅を損傷させたものですから、相談者の土地を使用した結果、相談者に被害を与えたという事になります。つまり民法209条4項に該当するので、隣地所有者に対しても償金として請求をすることができます。もちろん、足場を組んだ業者にも民法第709条の規定「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。」により、足場が倒れたという過失があったという事実から、不法行為による損害の賠償金として請求することも考えられます。
※ 民法716条は「注文者は、請負人がその仕事について第三者に加えた損害を賠償する責任を負わない。」と規定していますが、本件の場合は注文者である隣地所有者が相談者の土地の使用承諾を得て工事が施工されたというものですから、民法716条の特例ということになります。注文者に過失がなかったという前提になりますが、その意味で「損害賠償金」ではなく「償金」という文言で整理されています。
【民法209条】
１　土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。
①　境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
②　境界標の調査又は境界に関する測量
③　第２３３条第３項の規定による枝の切取り
４　第１項の場合において、隣地の所有者又は隣地使用者が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。
隣家が住居を解体し土地を売るようです。現在解体作業中ですが雑な工事であり、その隣家の門扉が倒れ自分の家の塀にぶつかったようで壊れてしまいました。早速解体業者に修理を求めましたが、「適切な工事をしたので損害を与えたつもりはない、文句があるならこの解体工事の発注者に言ってくれ」との回答でした。早速発注者に伝え修理依頼をしましたが、損壊を与えたのは解体業者の責任であり、自分達には関係ないとのこと。責任は一体誰にあるのでしょうか？誰に修理をさせればよいのでしょうか？: 工事中の事故によって第三者に損害が生じた場合には、通常工事業者が損害賠償責任を負うことになります（民法第７０９条により不法行為による損害賠償責任）。発注者は原則として損害賠償責任を負えません。但し「発注者に過失があって、それによって損害が生じた場合には発注者が損害賠償責任を負うことになります（民法第７１６条）。